对于房企多项目多物业多类型的开发项目，如何分摊已售部分的土地成本？

　　问题：我公司系房地产开发公司，2016年4月拍得一块土地，面积50000平方米，支付土地出让金2亿元，该块地分三期开发。2021年3月第一期(A项目)土地增值税达到可清算条件，该项目由可售物业(含普通住宅、非普通住宅)、不可出售的公共配套、自用房产等三部分构成。其中普通住宅中已销售90%。

　　请问：如何计算A项目中普通住宅中已售部分的土地成本?

　　对于房地产企业多项目多物业形态多类型的开发项目，若想计算已售部分的土地成本，一般需四个步骤：先分期，再分物业形态，再分类型，最后分已售与未售。形象点说，采取的是“剥橘子法”，即由外及里、由大到小，进行层层剥离。

　　步骤一：对三期的土地成本进行分摊

　　假设一期项目占地20000平米，二期占地20000平米，三期占地10000平米，则各期应分摊的土地成本分别为(假设按照占地面积法)：

　　一期(A)项目分摊：200000*(20000/50000)=80000万元;

　　二期项目分摊：200000*(20000/50000)=80000万元;

　　三期项目分摊：200000*(10000/50000)=40000万元;

　　步骤二：对A项目中不同性质的物业进行土地成本分摊

　　假定A项目中可售部分建筑面积40000平米，不可出售的公共配套设施建筑面积30000平米，企业自用建筑面积10000平米，总建筑面积80000平米。则不同性质物业之间土地成本应分配如下(假设按建筑面积法)：

　　1、在三种不同性质物业间分摊土地成本：

　　可售部分分摊成本：80000*(40000/80000)=40000万元;

　　公共配套分摊成本：80000*(30000/80000)=30000万元;

　　可售部分分摊成本：80000*(10000/80000)=10000万元;

　　2、将公共配套设施的土地成本分摊至可售和自用两个部分：

　　可售部分应分摊：30000*[40000/(40000+10000)]=24000万元;

　　自用部分应分摊：30000*[10000/(40000+10000)]=6000万元;

　　步骤三：对A项目中不同类型(可售部分)进行土地成本分摊

　　假定A项目可售面积为40000平方米，其中普通住宅建筑面积为20000平方米，非普通住宅为20000平方米。则二者应分摊的土地成本如下(假定按建筑面积法)：

　　普通住宅应分摊：24000*(20000/40000)=12000万元;

　　非普通住宅应分摊：24000*(20000/40000)=12000万元;

　　步骤四：对已售部分与未售部分进行土地成本分摊

　　因为土地成本在已售部分与未售部分之间的分摊计算仅限于同类型物业，因此只能依据建筑面积法计算。假定A项目中普通住宅已售18000平米，则其已售部分应分摊土地成本为：

　　12000*(18000/20000)=10800万元

　　已售部分土地成本计算分摊的4个具体步骤如下图：

　　吴济国，注册会计师、注册税务师、全国税务稽查人才库成员，是《全国税务稽查规范(1.0版)》及(1.1版)主要执笔，2019安徽税务稽查比武第一名。

　　尚立，注册会计师、注册税务师，省级税务稽查能手，擅长税务稽查、涉税风险应对等。

　　吴书生，注册会计师，注册税务师，省级税务稽查能手。